Perguntas Frequentes Gestão de Condomínios

A assembleia de condóminos, quer seja ordinária ou extraordinária, é convocada pelo administrador do condomínio ou por condóminos que representem pelo menos vinte cinco por cento do capital investido, conforme disposto no nº2 do artigo 1431º do Código Civil.

Salvo disposição especial, as deliberações são tomadas por maioria simples, que se obtém com a presença de 50,1% dos condóminos, do capital investido no prédio. No entanto, em algumas situações é necessária uma maioria qualificada (dois terços), nomeadamente em situações como alterações arquitetónicas, ou arranjo estético do edifício, ou inovações ou até mesmo unanimidade, como é o caso da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.

Se não comparecerem os condóminos suficientes para a assembleia se constituir e deliberar validamente para os assuntos previstos, e na convocatória não tiver sido designada outra data, considera-se convocada desde logo nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, mantendo-se a ordem de trabalhos.

Por norma, a segunda convocatória é realizada quando não se verifica quórum suficiente que justifique a realização da assembleia em primeira data.

Uma ata consiste num documento oficial, na qual deverão constar as deliberações e/ ou outros assuntos relevantes discutidos durante a realização de uma assembleia. Este documento, deverá ainda incluir outras informações importantes; tais como, data, local, hora de realização e elementos presentes na assembleia, entre outros.

E após, este documento se encontrar devidamente assinado pelos proprietários presentes na assembleia e, na condição do presente documento ser redigido de acordo com a legislação presente no Código Civil, pode ser utilizado para validação de entidades externas.

A lei impõe a obrigação, por parte da administração, de comunicar as deliberações tomadas pela assembleia de condóminos aos condóminos ausentes. Esta comunicação deve ser realizada no prazo de 30 dias, conforme disposto no nº6 do artigo 1432º do Código Civil.

O administrador do condomínio exerce a função de administração das partes comuns do edifício, de acordo com a vontade de todos os condóminos, dando execução a todos os atos indispensáveis à administração efetiva do condomínio, de acordo com o artigo 1436º do Código Civil.

O Administrador é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos, sendo que o mesmo se mantém em funções até que novo administrador seja eleito.

Uma propriedade horizontal verifica-se quando um edifício ou conjunto de edifícios contíguos pertence a uma pluralidade de pessoas, tendo cada uma delas poderes exclusivos sobre uma parte específica (designada fração autónoma) e todas em conjunto poderes sobre as partes não atribuídas a cada um em especial (designadas partes comuns).

O Título constitutivo da propriedade horizontal é um documento, feito por escritura pública, no qual se atesta que o edifício cumpre todos requisitos estabelecidos pela lei exigidos para integrar o regime jurídico da propriedade horizontal.

São consideradas partes comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, Eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências «destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

Os direitos dos condóminos, baseiam-se num conjunto de privilégios dos quais os condóminos enquanto proprietários de determinada fração podem usufruir.

1 – Compropriedade sobre as partes comuns do edifício A lei atualmente em vigor atesta o direito de todos os condóminos poderem utilizar as partes comuns do edifício.
2 – Participação nas assembleias de condomínio O condómino tem o direito de estar presente em todas as assembleias de condomínio, participando assim na tomada de decisão sobre a respetiva gestão e funcionamento.
3 – Dispensa do pagamento de determinada despesa comum Perante situações devidamente justificadas e fundamentadas, em algumas situações o condómino possui o direito de ser isento de determinadas despesas comuns.
4 – Realização de obras na sua fração O condómino tem direito a efetuar as obras que bem entender no interior da sua fração desde que as mesmas não afetem de modo algum o bom funcionamento das restantes frações e/ou espaços comuns do edifício.

A lei distingue os deveres dos condóminos no respeitante aos encargos de fruição, ou seja, as despesas inerentes à normal utilização do edifício, aos encargos com conservação, respeitantes à execução de obras destinadas à manutenção do edifício e aos encargos com inovações que correspondem à realização de instalações que não existiam à data da construção do edifício.

No decorrer do funcionamento normal do condomínio, geralmente é produzido anualmente um documento oficial, isto é, um orçamento de funcionamento o qual deverá contemplar os valores previstos de receitas e de despesas para o ano corrente e/ou para o ano seguinte. Mediante os valores que constam neste orçamento, realiza-se de seguida a divisão de despesas do condomínio através das diferentes frações constituintes do edifício. Esta divisão pode, por sua vez, ser efetuada de duas formas distintas; por permilagem de cada fração e respetiva fruição e/ou de forma equitativa pelas frações que compõe um condomínio.

Tendo em vista manter o condomínio em situação financeira de poder realizar obras de conservação que se afigurem necessárias, é determinada por Lei a obrigatoriedade de constituição de um fundo comum de reserva, que se destina a custear as despesas de conservação do prédio. Este fundo comum de reserva tem, de acordo com a legislação, de ser no mínimo 10% do valor correspondente à sua comparticipação nas despesas do condomínio.

O artigo 1429º do Código Civil prevê a obrigatoriedade de subscrição do seguro que cubra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às partes comuns, quer quanto às frações autónomas.

O regulamento do condomínio, consiste num conjunto de regras que regulam um determinado condomínio, o qual deverá obedecer aos critérios e legislação atualmente em vigor de acordo com o Código Civil.