No passado dia 10 de abril de 2022 entrou em vigou a nova Lei nº 8/2022, de 10 de janeiro, que veio rever o regime da propriedade horizontal, onde foram introduzidas alterações relevantes ao Código Civil, ao Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de outubro (que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal). Foram feitas grandes alterações, há novas regras para vender, para realizar assembleias e para saber quem paga as despesas e dívidas do condomínio. Neste artigos vamos falar nas principais mudanças, se vive num condomínio, mais tarde ou mais cedo, vai passar por uma destas situações. Por isso é importante saber o que mudou e em que circunstâncias pode fazer valer os seus direitos.
1. Obrigações em caso de venda do imóvel
A nova lei do condomínio obriga a quem quer vender a sua casa a pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita. Nesse documento, deve constar o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fração, incluindo os montantes e os prazos de pagamento.
Na mesma declaração deve contar eventuais dívidas do condomínio e se caso existam deve estar descrito a referidas natureza, montantes, datas de constituição e datas de vencimento. Após a requisição deste documento pelo proprietário o administrador tem o prazo máximo de 10 dias para o entregar ao proprietário da fração.
Após a venda do imóvel deve de ser comunicado ao administrador do condomínio por correio registado no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome e o número de identificação fiscal do novo proprietário. Caso não o faça, este terá de suportar as despesas com a identificação do novo proprietário e eventuais juros de mora.
2. Dívidas ao condomínio quem tem de pagar?
Durante muitos anos muita foi a confusão e processos em tribunal para definir que pagava as dividas ao condomínio, se quem comprou ou quem vendeu. Com a nova lei corrigiu-se esta questão. Assim a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio passa a ser aferida em função do momento em que a dívida deveria ser paga.
Isto quer dizer que as dividas que vençam após a data da escritura de compra e venda são da responsabilidade do novo proprietário. As dívidas vencidas até a data da escritura são da responsabilidade do dono anterior. Estas mesmas informações e dívidas do condomínio e os seus prazos deve constar na declaração acima referida, que o administrador produz no momento da venda.
Caso o comprador prescinda dessa declaração do administrador ele será responsável por qualquer dívida vencida antes da aquisição. Caso esteja prestes a celebrar um Contrato-Promessa Compra e Venda num condomínio não prescinda da declaração do administrador para estar seguro de que não terá custos acrescidos assumindo dívidas inesperadas.
3. Responsabilidade das despesas com áreas comuns
Um dos temas controversos na antiga lei era a responsabilidade por despesas com áreas comuns, a nova lei veio esclarecer assim de quem é a responsabilidade destas despesas, se do anterior proprietário ou do novo que não teve presença na sua votação.
Assim, as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício passam a ser apenas da responsabilidade dos proprietários que as aprovaram e são pagas por estes em proporção do valor das suas frações.
Trocando por miúdos e explicando melhor, se a deliberação das respetivas despesas tiverem sido feitas e aprovadas pelo antigo proprietário, estas terão de ser pegas por este. O novo proprietário só tem a obrigação ao pagamento de despesas com áreas comum as que tenha votados e que a sua votação tenha sido feita depois da respetiva escritura.
4. Despesas com varandas e pátios de uso exclusivo
Um dos temas onde foram feitas alterações muito importantes é nas áreas comuns, mas de uso privado de um condómino como varandas e pátios, até então incluídas nas despesas gerais do condomínio. Com esta alteração à lei estas áreas passam a ser da responsabilidade exclusiva do seu proprietário. Se tem um espaço destes e que é só de sua utilização prepare-se pois vai começar a pagar mais.
Mas há exceções. Quando o estado de conservação destas áreas afeta o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino com o uso exclusivo apenas suporta o valor proporcional à sua fração.
5. Reuniões de condomínio digitais passam a ser permitidas
Com a situação atual de pandemia e o evoluir da tecnologia, a nova lei passa a permitir que as assembleias de condomínio possam ser realizadas por videoconferência. Mas com algumas situações que devem ser tidas em conta como na situação em que se algum dos condóminos não tiver condições para participar na assembleia digital, a administração tem de assegurar os meios alternativos necessários.
Outra alteração passa pela assinatura da ata que também pode ser feita por assinatura eletrónica ou manuscrita. Já a convocatória obrigatória para a assembleia, que tradicionalmente feita por escrito e por carta registada, passa a poder ser feita por correio eletrónico para os condóminos que manifestaram essa vontade em assembleia realizada anteriormente.
6. Administradores do condomínio as novas responsabilidades
Um dos pontos com alterações na lei do condomínio passa pelas novas responsabilidades acrescidas do administrador do condomínio.
Como já referido nos pontos anteriores, para além de ter de emitir a declaração em caso de venda, o administrador tem ainda de garantir a existência do fundo comum de reserva e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas. Para além disso, deve implementar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, a não ser que seja definido outro prazo.
Em caso de citações ou notificações em um processo judicial, este tem à sua responsabilidade informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico. Por fim, quando forem necessárias obras, o administrador deve apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências.
Por ultimo é de salientar que o administrador de condomínio que não cumprir com estas novas funções pode ter de responder criminalmente.
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