No passado dia 10 de abril de 2022 entrou em vigor a nova Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que veio rever o regime da propriedade horizontal, introduzindo alterações relevantes ao Código Civil e ao Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
Foram feitas alterações importantes, com novas regras para vender imóveis, realizar assembleias e perceber quem paga despesas e dívidas do condomínio.
1. Obrigações em caso de venda do imóvel
A nova lei obriga quem pretende vender a sua casa a pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita com o valor de todos os encargos da fração, incluindo montantes e prazos de pagamento.
Essa declaração deve ainda indicar eventuais dívidas ao condomínio, a sua natureza, montantes, datas de constituição e datas de vencimento. Após o pedido, o administrador tem o prazo máximo de 10 dias para entregar o documento.
Após a venda, o novo proprietário deve ser comunicado ao administrador do condomínio por correio registado no prazo máximo de 15 dias.
2. Dívidas ao condomínio: quem tem de pagar?
Com a nova lei, a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio passa a depender do momento em que a dívida deveria ser paga.
As dívidas que vençam após a escritura são da responsabilidade do novo proprietário. Já as dívidas vencidas até à data da escritura são da responsabilidade do anterior proprietário.
Caso o comprador prescinda da declaração emitida pelo administrador, poderá ficar responsável por dívidas anteriores à aquisição.
3. Responsabilidade das despesas com áreas comuns
As despesas de conservação e fruição das partes comuns passam a ser responsabilidade dos proprietários que as aprovaram, sendo pagas em proporção do valor das respetivas frações.
Assim, se uma despesa foi aprovada pelo antigo proprietário antes da venda, será este o responsável pelo pagamento.
4. Despesas com varandas e pátios de uso exclusivo
As áreas comuns de uso exclusivo, como varandas e pátios, passam a ser da responsabilidade do condómino que as utiliza em exclusivo.
No entanto, quando o estado dessas áreas afeta outras partes comuns do prédio, o condómino suporta apenas o valor proporcional à sua fração.
5. Reuniões de condomínio digitais passam a ser permitidas
A nova lei permite que as assembleias de condomínio sejam realizadas por videoconferência.
Quando algum condómino não tiver condições para participar digitalmente, a administração deve assegurar meios alternativos.
A assinatura da ata também pode ser feita por assinatura eletrónica ou manuscrita, e as convocatórias podem ser enviadas por email aos condóminos que tenham manifestado essa vontade.
6. Administradores do condomínio: novas responsabilidades
O administrador passa a ter novas responsabilidades, incluindo emitir a declaração em caso de venda, garantir o fundo comum de reserva e exigir aos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas.
Deve ainda implementar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, salvo se for definido outro prazo.
Em caso de citações ou notificações judiciais, deve informar os condóminos por escrito ou por email. Quando forem necessárias obras, deve apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências.
O administrador que não cumpra estas funções poderá vir a responder criminalmente.
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